|
В последнее время стали актуальны вопросы заключения и оформления договоров долевого участия в строительстве в связи с вступлением в силу 1 апреля 2005 года Федерального закона №214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Закон внес ряд существенных изменений, самое значимое из которых заключается в том, что впервые на законодательном уровне закреплены правоотношения именно по долевому участию в строительстве объектов недвижимости.
Ранее судебная практика характеризовала по-разному договоры, закрепляющие правоотношения по участию в строительстве объектов недвижимости – договоры подряда, инвестирования, совместной деятельности и т. д.
Важное новшество заключается в том, что договор на еще не существующий объект недвижимости подлежит государственной регистрации и считается незаключенным до момента такой регистрации. Данное требование закона практически исключает ситуации с «двойными договорами» на один объект недвижимости, ранее существовавшие на соответствующем рынке.
В целом же закон направлен на защиту прав инвесторов (дольщиков), которые многократно ранее страдали от недобросовестных действий застройщиков и отсутствия правового регулирования.
Важный момент: данный закон распространяется лишь на те отношения между дольщиками и застройщиками, по которым разрешение на строительство объекта было получено застройщиком после 1 апреля 2005 года.
Для того чтобы застраховать себя от возможных нежелатель-ных последствий долевого строи-тельства, при заключении договора с застройщиком граждане обязательно должны убедиться в наличии у застройщика разрешения на строительство объекта, проверить дату выдачи разрешения и срок действия, проектную декларацию (она должна быть опубликована в СМИ или Интернете), документ, подтверждающий право пользования земельным участком. Все это необходимо, чтобы убедиться, что застройщик не строит объект самовольно. Также надо удостовериться, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года, прошел государственную регистрацию.
Гражданин вправе требовать у застройщика документы о финансовом состоянии застройщика (бухгалтерский баланс), из которых видно наличие у застройщика оборотных и внеоборотных средств и обеспеченность его обязательств перед контрагентами.
Новый Федеральный закон №214-ФЗ в качестве обеспечения прав застройщика предусматривает право залога каждого дольщика на право аренды земельного участка и объект незавершенного строительства (множественный залог в силу закона).
Существует мнение, что данный закон не позволяет вести строительную деятельность с привлечением денежных средств. С этим нельзя согласиться. Закон направлен на то, что на указанном рынке должны остаться самые финансово стабильные и обеспеченные строительные организации, для которых строгие требования закона не станут помехой в осуществлении строительства объектов недвижимости.
Закон не предусматривает существенного увеличения расходов застройщика (госрегистрацией декларации, договором долевого участия в строительстве, банковской гарантией), однако повышает ответственность застройщика и препятствует присвоению денежных средств дольщиков. В силу этого многие недобросовестные застройщики пытаются обойти его положения и заключить договоры якобы иного содержания.
Однако следует отметить, что при разрешении споров и проведении госрегистрации суд и регистратор должны исходить из буквального толкования условий договора, и при отсутствии его государственной регистрации граждане будут рисковать получить отказ в регистрации права собственности на объект недвижимости или отказ в признании прав собственности на объект недвижимого имущества в судебном порядке.
|
